Formalites juridiques

Ce que vous devez connaître de la loi pour investir dans la pierre

Si votre projet est d’investir dans l’immobilier, il est recommandé d’être en connaissance de toutes les lois en vigueur afin de prendre les meilleures décisions pour asseoir votre stratégie patrimoniale. Ces lois concernent par exemple la défiscalisation, ainsi que vos obligations avant la mise en location d’un bien, neuf ou ancien.

Les lois de défiscalisation

Ces dispositifs s’appliquent aussi bien pour les immobiliers acquis en VEFA que pour les immeubles de logement achetés sur le marché de l’occasion. L’objectif est d’encourager les investisseurs à faire louer un mobilier répondant aux normes environnementales, c’est-à-dire un logement bas carbone.

La défiscalisation concernera alors votre impôt sur le revenu : certains dispositifs réduisent vos revenus imposables, d’autres votre assiette taxable. Il existe aussi d’autres lois fiscales destinées uniquement à gommer vos impôts sans donner lieu à la perception de revenus locatifs.

Le calcul de la réduction se fait sur la base du montant de votre investissement. Attention donc à bien calculer l’ensemble de vos dépenses afin d’optimiser votre défiscalisation :

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  • dans le neuf : le coût du terrain et de la construction ou les dépenses afférentes à l’intervention d’un promoteur immobilier, les frais de notaire, etc.
  • dans l’ancien : le coût d’achat incluant les frais de notaire t éventuellement les frais d’agence, les dépenses pour travaux de rénovation, les autres charges générant du déficit foncier

Certains dispositifs aboutissent à une réduction d’impôt dite « one shot » ou en une seule fois. En cas de non-respect des exigences, un remboursement des avantages fiscaux perçus pourra être réclamé à l’investisseur. C’est pourquoi, il est primordial que vous vous assuriez à bien ficeler votre stratégie d’investissement par rapport à l’ensemble de ces critères sus énumérés.

Vous devez aussi vous conformer à une certaine durée d’engagement fixée par la loi qui est variable pour chaque dispositif. Par ailleurs, l’objectif de l’État étant de démocratiser l’accès au logement neuf, des plafonds doivent être examinés afin de calculer le loyer que vous appliquerez.

Les dispositifs pour défiscaliser efficacement dans le neuf sont entre autres la loi Pinel, la loi Girardin immobilier outremer (qui est plutôt un outil de défiscalisation professionnelle), la LMNP, la loi Censi-Bouvard. Pour défiscaliser dans l’ancien en revanche, vous pouvez opter pour la loi Malraux, le régime du déficit foncier, la loi Pinel ancien, la loi Denormandie.

D’autres montages peuvent aussi déclencher de la réduction fiscale, comme celui du démembrement : il s’agit alors d’investir en nue-propriété. Attention à bien vous mettre à jour en ce qui concerne l’évolution de ces lois ; dans les années à venir, les avantages fiscaux seront plutôt recentrés sur les immeubles à vocation de logement social.

Rapprochez-vous toujours d’un conseiller en gestion patrimoniale afin de recueillir les meilleures recommandations, sachant que l’immobilier fera partie de votre patrimoine sur plusieurs dizaines d’années.

Les règlementations en matière d’exploitation immobilière

Sachez par ailleurs que vous ne pourrez pas mettre en location l’immobilier que vous avez acquis – bien qu’il soit « neuf » – s’il ne répond pas aux exigences en matière environnementale. Un immeuble est en effet considéré comme tel uniquement s’il répond aux normes « bas carbone » c’est-à-dire qu’il émet peu de gaz à effet de serre grâce aux matériaux de construction utilisés ainsi qu’aux équipements divers (chauffage, climatisation et alimentation en eau chaude). Pour garantir cette qualité, il vaut mieux faire appel à un artisan RGE (reconnu garant de l’environnement).

Les dimensions pour chaque pièce habitable, la luminosité naturelle, l’aération et le système d’évacuation des eaux usées doivent également répondre aux normes si vous faites vous-même construire le futur logement à louer. Un logement ancien énergivore et indécent ne peut être mis en location, avec ou sans objectif de réduction d’impôt.