Formalites juridiques

Pourquoi donner un bien en nue-propriété à ses enfants ?

Faire un démembrement de son vivant et donner un bien en nue-propriété à ses descendants est encore peu connu. Pourtant, ce montage est très profitable pour ces derniers. Il s’agit en effet de la préparation de la transmission d’un bien qui, cependant, ne se déclenche qu’au moment de la succession.

Dans quel cas parle-t-on de démembrement ?

Le démembrement a pour principe de dissocier les droits d’un individu sur un actif. Ces droits sont l’usufruit et la nue-propriété. Le démembrement peut se faire sur un bien immobilier et dans certains cas sur un capital. C’est dans le but de préparer la transmission d’une maison de famille le plus souvent que celui-ci est mis en place. Ce montage s’avère en effet intéressant pour les enfants.

Le principe de l’usufruit et de la nue-propriété

Dès que le démembrement se met en place, le propriétaire ne dispose plus de tous les droits de la pleine propriété sur le bien. Prenons un exemple concret : Pierre possède une maison de campagne et souhaite anticiper sa transmission. Il a trois enfants : ceux-ci ont les mêmes droits sur cette maison mais uniquement au décès de Pierre. Le démembrement permet de les avantager de leur vivant, du point de vue fiscal et patrimonial.

Dans ce cas, Pierre devient l’usufruitier et les enfants les nus-propriétaires. Pierre continue à vivre dans sa maison de campagne jusqu’à son décès, tandis qu’il cesse de disposer du bien. C’est-à-dire qu’il ne peut plus décider seul de sa revente par exemple ou de sa transformation. Ces droits reviennent aux enfants désignés nus-propriétaires. Pierre peut aussi faire louer la maison et jouir des loyers. Au décès de Pierre, les enfants retrouvent l’usufruit afin de détenir pleinement la propriété.

Quel intérêt de faire profiter de la nue-propriété à ses descendants ?

Nous avions mentionné plus haut les avantages d’ordre fiscal du démembrement. En effet, puisque les nus-propriétaires n’occupent pas le bien tandis qu’ils en possèdent les murs, ils sont exonérés non seulement de la taxe d’habitation mais aussi des impôts fonciers. De même, ils ne paient pas l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). Il existe toutefois certaines exceptions où usufruitier et nu-propriétaire sont tenus de supporter cet impôt. Ce sera la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété qui seront alors considérés dans le calcul de l’impôt à payer.

Comment faire baisser la valeur de la nue-propriété ?

Afin de réduire la valeur de la nue-propriété, l’usufruitier doit la céder le plus tôt possible. Avec notre exemple précédent, si Pierre met en place le démembrement entre l’âge de 21 à 30 ans, la valeur de la nue-propriété n’est que de 20%. Si en revanche, il attend d’avoir passé le cap des 60 ans par exemple et jusqu’à 70 ans, cette valeur est de 60%. De 71 ans à 80 ans, elle augmente à 70%. De 81 ans à 90 ans, elle est de 80%. Au-delà de 90 ans, la valeur de la nue-propriété est extrêmement élevée : 90%, soit presque la valeur en pleine propriété. En résumé, il est préférable de démembrer sa maison de campagne à partir de 30 ans par exemple et avant 40 ans.

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Le démembrement d’un capital

Le démembrement d’un capital tel que celui de l’assurance-vie est peu intéressant en raison de l’existence du quasi-usufruitier. Ce, sauf si les clauses sur la créance de restitution sont bien marquées au moment de l’ouverture du compte au profit des nus-propriétaires. Dans ce cas, le quasi-usufruitier consomme le capital sous forme de dette de restitution, c’est-à-dire que ces dettes seront exigibles par les nus-propriétaires à l’extinction de l’usufruit.